Autor: Konstantin Kreibich
In einer abgelegenen Region von Luzern erlebt der Markt für neue Mehrfamilienhäuser einen unerwarteten Aufschwung bei den Investitionen. Zug hingegen zeigt sich als bevorzugter Standort für großzügiges Wohnen im Einfamilienhaussegment. Mieter können durch eine Verlangsamung des Mietpreisanstiegs profitieren, allerdings bleibt die Suche nach geeigneten Objekten schwierig.
Nach einem Tiefpunkt steigt der Bauboom in der Schweiz wieder an: Hochbauinvestitionen stiegen 2024 auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Im vergangenen Jahr wuchsen sie um 7,3 Prozent bei Umbauten und 4,4 Prozent bei Neubauprojekten, wie eine neue Erhebung des Immobilienunternehmens Wüest Partner zeigt.
Während die Region Zug in der Kategorie Einfamilienhäuser herausragt, bietet Luzern Investitionsmöglichkeiten im Mehrfamilienhaussegment. Beide Regionen zeichnen sich durch stark schwankende Leistungen aus: mal Spitzenreiter, mal Schlusslicht.
Die Studie zeigt auf, dass die Agglomeration Luzern trotz eines Minus von bis zu 40 Prozent in anderen Gebieten wie Basel und Bern ihre Investitionstätigkeit beibehält. Zug verzeichnet sogar einen Anstieg um 13 Prozent, während der Zürcher Raum Verluste von bis zu 37 Prozent hinnehmen muss.
Hervorzuheben sind auch die Regionen Unterengadin, Tessin, Wallis und Lausanne mit stark steigenden Investitionen in Mehrfamilienhäuser. In der Zentralschweiz ist das Entlebuch mit einem Anstieg von fast 100 Prozent im Vergleich zum Fünfjahresschnitt besonders auffällig.
Beim Bau neuer Einfamilienhäuser sieht die Lage anders aus: Seit 2022 nimmt die Zahl der Gesuche stetig ab. Höhere Baukosten, strengere Vorschriften und höhere Ausbaustandards sind die Ursachen dafür. Einzig Zug zeigt mit einem Anstieg von rund 50 Prozent im Vergleich zum Fünfjahresschnitt eine positive Entwicklung.
In der Region Zug wurden zwischen 2021 und 2025 über 10 Millionen Franken pro 1000 Einwohner in Neubauten investiert – ein Spitzenwert neben Lugano, Bellinzona, Chur und dem Ostende des Genfersees. Der Umbau von Einfamilienhäusern gewinnt an Bedeutung, getrieben durch neue Energiegesetze und steuerliche Anreize.
Bei den Mietwohnungen hingegen zeigen sich Zug und Luzern als Problemregionen: Mit Angebotsquoten zwischen 1,6 und 2,6 Prozent sind die Zentralschweizer Kantone Obwalden, Nidwalden, Uri, Schwyz, Luzern und Zug kaum besser dran als Genf.
Trotz eines Mangels an Mietwohnungen verlangsamte sich der Anstieg der Mietpreise 2025. Rückläufige Inflation und gesenkte Zinssätze trugen dazu bei, dass dieser Trend auch 2026 weitergehen könnte.
Der Kauf von Immobilien wird immer teurer: Sowohl Häuser als auch Wohnungen kosteten Ende 2025 rund 5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Besonders stark stiegen die Preise für Einfamilienhäuser in Zug und Luzern, getrieben durch knappes Angebot und niedrige Steuerlasten.
Die neuesten Studien von Wüest Partner zeichnen ein vorsichtig optimistisches Bild: Mehr Bauprojekte wurden gestartet, Mieten stiegen langsamer an, allerdings profitieren nur wenige Immobilienkäufer. Eine rückläufige Entwicklung der Baugesuche im Jahr 2025 wirft jedoch Fragen auf und lässt die Sorge vor einer erneuten Stagnation wachsen.
Für 2026 prognostizieren Wüest Partner einen Aufschwung, insbesondere beim Umbau von Gebäuden. Der Markt erholt sich allmählich, bleibt aber noch unter dem langjährigen Durchschnitt.
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