Die Suche nach einer neuen Wohnung wird durch die hohen Mietpreise im Internet erschwert. Doch eine Studie der Zürcher Kantonalbank (ZKB) zeigt, dass viele Neumieter günstigere Konditionen erhalten als die Inserate vermuten lassen.
In den letzten fünf Jahren sind die Angebotsmieten für Wohnungen um fast 25 Prozent im Kanton Zürich gestiegen. Im Gegensatz dazu haben sich Bestandesmieten, also die Mieten von bewohnten und nicht gewechselten Wohnungen, nur um 7 Prozent erhöht. Dies hat zu einer deutlichen Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandesmieten geführt, wobei Angebotsmieten in der Stadt Zürich rund ein Drittel über den Bestandsmieten liegen.
Die Studie der ZKB stellt die gängige Meinung infrage, dass Umziehende automatisch den höchsten Marktpreis zahlen. Tatsächlich sind Angebotsmieten um etwa 10 Prozent höher als der tatsächliche durchschnittliche Marktpreis nach einem Wohnungswechsel, wie Ursina Kubli von der ZKB erläutert.
Ein Grund für die geringeren Mietpreise bei Umzügen liegt in der Marktstruktur: Viele Wohnungen werden nicht öffentlich ausgeschrieben und wechseln über persönliche Kontakte oder Empfehlungen. Die ZKB fand heraus, dass nach kurzen Mietdauern oft keine Anpassungen des Mietzinses vorgenommen werden, besonders wenn der Vormieter maximal ein Jahr in der Wohnung war.
Erst bei längeren Mietdauern steigen die Mieten deutlich an. Nach drei bis sieben Jahren erhöhen Vermieter den Mietzins bei knapp der Hälfte der Mieterwechsel, während nach längerer Dauer zwar oft Anpassungen erfolgen, aber in über 40 Prozent der Fälle die Miete gleich bleibt.
Vermieter heben die Mieten bei unter der Hand weitergegebenen Wohnungen weniger stark an. Dies könnte daran liegen, dass solche Wechsel für Vermieter wenig Aufwand bedeuten und das Mietrecht Grenzen setzt: Eine deutliche Erhöhung muss begründet werden.
Inserate auf Plattformen wie Homegate oder Immoscout zeigen oft neu gebaute oder umfassend sanierte Objekte, was zu höheren Preisen führen kann. Die Differenz zwischen Bestandes- und Angebotsmieten wird von der ZKB als “Verweilbonus” bezeichnet: Schweizweit liegt dieser Bonus bei 21 Prozent der durchschnittlichen Nettomiete, in Zürich bei einem Drittel und in Genf sogar bei 58 Prozent.
Die Studie zeigt, dass man diesen Verweilbonus mit Vorsicht betrachten sollte, da er nicht die tatsächlich bezahlten Neumieten widerspiegelt, sondern die Preise bestehender Mietverhältnisse gegenüber Inseraten vergleicht. Der Blick auf Immobilienportale kann ein verzerrtes Bild bieten, da nicht alle Wohnungen gelistet werden und angegebene Mieten oft Anpassungen unterliegen. Im Kanton Zürich sind seit 2023 die Anteile von während der Aufschaltung gesenkten Mietpreisen gestiegen, was verdeutlicht, dass nicht jeder Mietzins durchsetzbar ist.
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