Die Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz trifft auf ein festes Angebot, was zu steigendem politischem Druck führt. Laut einem Index des Beratungsunternehmens Iazi sind die Mieten im vergangenen Jahr um durchschnittlich 3,7 Prozent gestiegen – eine Steigerung, die sich auf etwa 218.000 Mietwohnungen schweizweit bezieht. Im Vorjahr waren es bereits ein Plus von 4,5 Prozent, das stärkste Wachstum in zwei Jahrzehnten.
Besonders stark verteuerten sich Wohnmieten im Kanton Schaffhausen um 17,3 Prozent, gefolgt vom Tessin mit +12,1 Prozent und dem Thurgau mit +7,8 Prozent – Regionen, die bislang preislich attraktiver waren. Donato Scognamiglio von Iazi führt dies auf hohe Zuwanderungsraten und eine Zunahme an Einzelhaushalten zurück, die sich gegen ein starres Angebot auswirken. Ursachen sind unter anderem strenge Bauvorschriften und der Schutz vor Lärm.
Scognamiglio betont auch das Missverhältnis zwischen Mietsteigerungen und Lohnentwicklung: Während die Median-Mieten von 2005 bis 2025 um 31 Prozent stiegen, erhöhten sich die nominalen Löhne nur um 22 Prozent – real sogar nur um 9 Prozent. In Schaffhausen führt er den Mietanstieg auf Attraktivität durch Neubautätigkeit und Tiefsteuerpolitik zurück.
Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg der Schweizer Wohnmieten: Zwischen 2015 und 2025 legten die Mieten um 17,3 Prozent zu. Besonders ausgeprägt war dieser Anstieg in Schaffhausen (+37 Prozent), Tessin (+30 Prozent), Genf (+24 Prozent) und Thurgau (+23 Prozent). Geringere Steigerungen verzeichneten Freiburg, Aargau, Schwyz, Waadt und Graubünden mit 10 bis 13 Prozent.
Ein signifikanter Unterschied zeigt sich zwischen Angebots- und Bestandesmieten: Während die Angebotsmieten seit dem vierten Quartal 2004 um 39 Prozent anstiegen, sanken die Bestandesmieten leicht um 1 Prozent. Dies liegt laut Scognamiglio am Mietrecht, das langjährige Mieter schützt.
Robert Weinert von Wüest Partner sieht die Entwicklung der Bestandesmieten an den Referenzzinssatz und die Inflationsentwicklung gebunden. Matthias Holzhey von UBS hält die Mietsteigerung seit 2015 für moderat: Im Durchschnitt liegen Angebotsmieten um rund 15 Prozent höher, Einkommen pro Haushalt sogar um 12 Prozent.
Holzhey erklärt den jüngsten Anstieg mit Zuwanderung und teureren Neubauten. Weinert erwartet eine abflauende Dynamik bei Mietsteigerungen aufgrund von mehr Neubautätigkeit. Der hypothekarische Referenzzinssatz, der die Richtlinie für Miethöhen darstellt, wurde seit September 2023 auf 1,25 Prozent festgelegt und könnte zu einer Entlastung führen.
Politisch wird das Thema zunehmend brisanter: Zwei Volksinitiativen stehen zur Abstimmung – die Zürcher Wohnschutz-Initiative und die SVP-Initiative für einen harten Zuwanderungsstopp. Scognamiglio sieht die Zuwanderung nur als einen von mehreren Faktoren, die den Wohnungsmarkt belasten; ein Stopp könnte zu einem Rückgang der Arbeitskräfte im Bausektor führen und somit negative Auswirkungen auf die Bautätigkeit haben.
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