In der Agglomeration Zürich ist die Suche nach einer Wohnung oft schwierig, da Angebote knapp und teuer sind. Die politische Diskussion um Wohn- und Mieterschutz sowie städtische Verdichtung zeigt das hohe Interesse an dieser Thematik. Eine genaue Betrachtung eines Neubauprojekts in der Region hilft, die Frage zu beantworten: Wie entsteht eine Miete? Wer profitiert von der baulichen Verdichtung? Zunächst muss geklärt werden: Was ist das Grundstück wert? In diesem Fall handelt es sich um eine 2500 Quadratmeter große Parzelle in einer attraktiven Wohnlage nahe Zürich, auf der ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus von 1942 steht. Die Erbengemeinschaft verkauft das Grundstück im Bieterverfahren und lockt zahlreiche Investoren an, die den Preis in die Höhe treiben. Eine typische Investorin – nennen wir sie Immobilien AG – analysiert vor einem Gebot sorgfältig die Mietmöglichkeiten am Standort. Sie betrachtet aktuelle Inserate und Marktstatistiken, um festzustellen, dass 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen im Bereich von 1500 bis 3200 Franken pro Monat gefragt sind. Die Immobilien AG vergleicht ähnliche Projekte und berechnet den Ertrag in Franken pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Sie plant einen Neubau mit 2240 Quadratmetern und rechnet mit rund 363 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Der entscheidende Punkt: Die Immobilien AG geht nicht von Landkosten plus Baukosten gleich Miete aus, sondern umgekehrt. Der Jahresertrag des Gebäudes inklusive Parkplätze beträgt 925 000 Franken, bei einer akzeptierten Bruttorendite von 2,8 Prozent. Dividiert man den Jahresertrag durch diese Rendite, ergibt sich ein Ertragswert von 33,04 Millionen Franken für das Gebäude. Nach Abzug der Bau- und Nebenkosten in Höhe von 17,04 Millionen Franken bleibt genau der Betrag übrig, den die Immobilien AG für das Land maximal zahlen kann: 16 Millionen Franken. Die Miete wird durch die Aufteilung des Jahresertrags auf die Wohnungen bestimmt. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 95 Quadratmetern ergibt so eine Monatsmiete von rund 2900 Franken netto ohne Nebenkosten. Höhere Mieten wären an dieser Lage nicht tragbar, da die Wohnung leer stehen würde. Die Miete entsteht im Spannungsfeld von Zahlungsbereitschaft, Kosten und Renditeerwartungen. Die Immobilien AG verlangt keine übertriebenen Renditen; das Bundesgericht erlaubt Bruttorenditen von bis zu 4,75 Prozent. Die Pensionskassen als Anleger hinter der Immobilien AG tragen zahlreiche Risiken, die bei dieser Rendite berücksichtigt werden. Die private Erbengemeinschaft profitiert stark durch den Verkauf des Grundstücks: Aus einem Wert von 4 Millionen Franken vor zehn bis fünfzehn Jahren erzielt sie nun 16 Millionen. Die Bodenpreisentwicklung hat sich in den letzten Jahren rasant erhöht. Wäre das Grundstück früher erworben worden, könnten heute günstigere Mieten angeboten werden. Das Schweizer Mietrecht würde dies unterstützen, indem es auf den damaligen Kaufpreis abgestellt wird. Ein tiefer Landpreis ist jedoch selten; häufig sind Erbfolgen und private Eigentümer mit der Vermarktung überfordert. Eine Monatsmiete von 2900 Franken für eine neue 4,5-Zimmer-Wohnung ist somit kein Mondpreis, sondern das Ergebnis gestiegener Bodenpreise. Selbst Mieten von 4000 bis 5000 Franken sind ökonomisch erklärbar.
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