Trotz einer Verlangsamung des Mietanstiegs bleibt der Schweizer Wohnungsmarkt angespannt. Nachdem die Preise für neu vermietete Wohnungen zwischen Herbst 2022 und den darauffolgenden Jahren um 4 bis 5 Prozent gestiegen waren, zeigt sich aktuell eine Beruhigungstendenz. Wüest Partner berichtet von einem Anstieg der Angebotsmieten um nur noch 1,3 Prozent im Jahr 2025 sowie einer leichten Senkung der Bestandesmieten um 0,4 Prozent. Für das Jahr 2026 wird erwartet, dass die Angebotsmieten um etwa 1 Prozent steigen könnten, während die Bestandesmieten voraussichtlich um 0,8 Prozent sinken. Diese Entwicklung ist vor allem auf konjunkturelle und geldpolitische Veränderungen zurückzuführen. Nach der Senkung des Leitzinses durch die Schweizerische Nationalbank im Anschluss an Zinserhöhungen in den Jahren 2022 und 2023, fiel auch der hypothekarische Referenzzinssatz. Gleichzeitig blieb die Inflation gering, was Mietern ermöglichte, eine Kürzung ihrer Mieten zu fordern. Die Marktlage für neu vermietete Wohnungen wird hingegen durch das Nachfrage-Niveau bestimmt. Die aktuelle Konjunkturabkühlung, verhaltenes Beschäftigungswachstum sowie ein geringerer Zuwanderungsanstieg dämpfen den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Gleichzeitig fördern niedrige Zinsen den Kauf von Wohneigentum. Obwohl sich die Mietpreissteigerungen abflachen, bleibt der Markt angespannt. Der Hauptgrund hierfür liegt in einem unzureichenden Wohnungsbauvolumen. Neue Wohnungen entstehen überwiegend im bestehenden Siedlungsgebiet durch Umbauten oder Aufstockungen, was den effektiven Zuwachs an Wohnraum begrenzt. Der Nettowohnungszugang lag 2025 bei rund 32 200 Einheiten laut Wüest Partner. Dies reicht nicht aus, um das Bevölkerungswachstum zu decken, das im selben Jahr mit etwa 73 300 Personen verzeichnet wurde. Der Markt ist nahezu ausgetrocknet; die Leerstandsquote sank schweizweit von 1,5 Prozent auf 1 Prozent seit 2021. In Zürich beträgt der Leerstand sogar nur noch 0,48 Prozent im Kanton und 0,1 Prozent in der Stadt. Trotz einer Abflachung bei Mietpreissteigerungen bleibt das Finden von Wohnraum schwierig. Die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten hat sich vergrößert; Angebotsmieten liegen um rund 10 Prozent über den Bestandesmieten, während sie im Jahr 2022 noch bei 4,3 Prozent lagen. In Genf betragen die Unterschiede sogar 50 Prozent, in Zürich 20 Prozent. Junge Menschen sind besonders benachteiligt: Sie stehen am Beginn ihrer Berufsleben mit geringeren Einkommen und treffen auf deutlich höhere Mieten als langjährige Mieter. Dies trägt dazu bei, dass der Auszug aus dem Elternhaus später erfolgt. Trotz angespannter Lage scheinen in Regionen mit hohem Mietpreisniveau die Grenzen erreicht zu sein. In Zürich sanken die Angebotsmieten 2025 um 3,4 Prozent und könnten weiter sinken. Hohe Preise lassen sich trotz Knappheit nicht mehr durchsetzen. Zur Einordnung der Wohnkosten in der Schweiz zeigt ein Vergleich mit anderen europäischen Ländern: Mieterhaushalte verwenden hierzulande im Durchschnitt 24,6 Prozent ihres Einkommens für Mieten. Obwohl dies über dem EU-Durchschnitt liegt, ist es ähnlich zu den Kosten in Luxemburg und den Niederlanden sowie Teilen Skandinaviens. Ein Teil dieser Kostenunterschiede lässt sich durch größere Wohnflächen erklären; Schweizer Wohnungen sind durchschnittlich rund 90 Quadratmeter groß im Vergleich zu etwa 77 Quadratmetern in der EU.
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