Der Bundesrat plant, den Immobilienerwerb für Ausländer in der Schweiz zu erschweren und das bestehende Gesetz, die Lex Koller, zu verschärfen. Dies soll als Reaktion auf die SVP-Initiative ’10-Millionen’ dienen. Justizminister Beat Jans hofft damit auch die Wohnungsnot anzugehen. Fredy Hasenmaile, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz, zeigt sich jedoch skeptisch gegenüber dieser Lösung.
Hasenmaile bemängelt den Mangel an konkreten Erklärungen im Bericht des Bundesrats, wie die geplanten Maßnahmen die Wohnungsnot tatsächlich mindern sollen. Er vergleicht die vorgeschlagenen Änderungen mit einem ineffektiven Versuch, einen Küchenbrand zu löschen, indem man das Wasser im Badezimmer anschaltet. Eine Studie des renommierten Analysebüros Fahrländer Partner Raumentwicklung hat ebenfalls Bedenken geäußert und betont, dass die Vorschläge kaum zur Lösung der Probleme auf dem Wohnungsmarkt beitragen würden.
Der Bundesrat will unter anderem verlangen, dass Ausländer aus Drittstaaten eine Genehmigung benötigen, um Wohnungen zu erwerben und diese bei einem Umzug innerhalb von zwei Jahren wieder verkaufen müssen. Da jedoch nur ein Drittel der Zuwanderung auf Personen aus Drittstaaten entfällt, wäre die Maßnahme für viele irrelevant. Fahrländer schätzt, dass betroffene Transaktionen lediglich 2,5 Prozent aller Wohneigentumsverkäufe ausmachen.
Weitere Pläne des Bundesrats umfassen eine Reduktion der kantonalen Kontingente für den Kauf von Ferienwohnungen durch im Ausland lebende Personen. Hasenmaile weist darauf hin, dass diese Kontingente in den letzten fünf Jahren kaum ausgeschöpft wurden, weshalb die Verringerung keine signifikanten Effekte haben würde.
Zudem soll eine Bewilligung für den Kauf von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften oder Immobilienfonds durch Ausländer erforderlich sein. Hasenmaile argumentiert, dass dies nicht zur Lösung der Wohnungsnot beiträgt, da diese Gesellschaften ihre Immobilien vermieten und nicht verkaufen.
Die vorgeschlagenen Regelungen hätten kaum Einfluss auf die Zuwanderung oder den Ferienwohnungsmarkt. Ausländer ziehen in die Schweiz hauptsächlich wegen Arbeitsplätzen, nicht um Immobilien zu erwerben. Die Umsetzung der Vorschläge würde jedoch zusätzliche Regulierungen und Kosten nach sich ziehen.
Die Einführung einer Bewilligungspflicht für den Kauf von Immobilienfonds durch Ausländer könnte die Liquidität dieser Fonds beeinträchtigen, da im Börsenhandel schnell festgestellt werden muss, ob der Käufer ein In- oder Ausländer ist. Dies würde Schweizer Privatanleger und Pensionskassen benachteiligen und den Sektor schädigen.
Hasenmaile kritisiert die fehlende Verbindung zwischen den Vorschlägen des Bundesrats und der 10-Millionen-Initiative. Er fordert eine detaillierte Begründung, wie diese Maßnahmen zur Minderung der Wohnungsnot beitragen sollen.
Obwohl Hasenmaile die Existenz der Lex Koller als gerechtfertigt ansieht und deren aktuelle Form als einen guten Kompromiss betrachtet, plädiert er für andere Lösungen zur Bekämpfung der Wohnungsnot. Er betont die Notwendigkeit, das Angebot an Wohnraum zu erhöhen, was jedoch strukturelle Änderungen in den gesetzlichen Vorschriften erfordern würde. Alternativ könnte man auch versuchen, die Nachfrage zu regulieren, wobei dies potenziell negative Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum haben könnte.
Fredy Hasenmaile ist seit Juli 2023 Chefökonom bei Raiffeisen Schweiz und bringt umfangreiche Erfahrung aus seiner Zeit bei der Credit Suisse mit, wo er sich über zwei Jahrzehnte hinweg mit Immobilienforschung beschäftigte. Er hat Volkswirtschaft und Finance an der Universität Zürich studiert.
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