Die Schweizer Wirtschaft verliert an Dynamik, was auch den Immobilienmarkt betrifft. Eine Studie der UBS zeigt auf, dass sinkende Beschäftigtenzahlen, geringeres Wachstum und steigende Kosten alle Segmente belasten. Insbesondere das Bürosegment sieht sich mit einem Rückgang der Beschäftigung konfrontiert, welcher in 2025 schweizweit bei etwa 0,2 Prozent lag – ein erster Rückgang seit 2016. Zudem fiel die Nettozuwanderung von 90.000 auf rund 75.000 Personen.
Die Stadt Zürich, als bedeutendster Büromarkt des Landes, verzeichnete einen noch stärkeren Rückgang von 0,8 Prozent im tertiären Sektor. “Solche Entwicklungen sind in der Schweiz ungewöhnlich”, erklärt Matthias Holzhey, Immobilienökonom bei UBS und Co-Autor der Studie Real Estate Focus.
Branchen, die zuvor hohe Nachfrage und zahlungskräftige Kunden für Wohnimmobilien stellten – wie Banken, IT, Pharma, Grosshandel sowie Informations- und Kommunikationsdienstleister – sind besonders betroffen. Folglich wird die Gesamtnachfrage nach Büroflächen 2026 voraussichtlich sinken.
Obwohl der Markt bisher stabil bleibt, warnt Holzhey vor einem Mietrückgang für Büros im Jahr 2026. Die Angebotsmieten könnten leicht zurückgehen und die Zunahme bei Spitzenmieten könnte aussetzen. Unternehmen haben ihre schwächelnde Nachfrage durch die Suche nach hochwertigen, zentral gelegenen Flächen abzufedern versucht, doch dieser Effekt verschwindet.
Eine tiefgreifende Unsicherheit in der Planung hält viele Betriebe zurück: Sie wissen nicht genau, wie viel Bürofläche sie in Zukunft benötigen. Faktoren wie Home-Office und KI-Folgen erschweren langfristige Entscheidungen. Folglich bevorzugen Unternehmen flexible Mietverhältnisse in zentral gelegenen Gebieten.
Flex-Office-Anbieter haben in Zürich etwa 10 Prozent des neu geschaffenen Büroangebots übernommen, wobei sie auf zentrale Lagen setzen. In den Grosszentren wird weniger gebaut; das baubewilligte Neubauvolumen lag in den letzten drei Jahren deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.
Basel und Zürich erleben eine Umwandlung von Büroflächen zu Wohnungen, wobei 2024 jeweils rund 300 neue Wohneinheiten entstanden. Diese Entwicklung bleibt jedoch eine Ausnahme.
Nicht alle Regionen sind gleich stark vom Arbeitsplatzverlust betroffen: Der Genfersee zeigt durch seine starke Life-Science-Branche größere Stabilität, während Industriegebiete wie die Ostschweiz oder der Jurabogen mehr zu kämpfen haben. Die Randregionen und Mittelzentren verlieren weiter an Arbeitsplätzen.
Auch der Markt für Verkaufsflächen bleibt unter Druck. Die Angebotsmieten stagnieren seit 15 Jahren, inflationsbereinigt ergibt sich sogar ein Rückgang um fast 5 Prozent. UBS rechnet 2026 mit einem Mietrückgang von rund 2 Prozent im Durchschnitt.
Die Wohnungsmärkte spüren den Beschäftigungsrückgang ebenfalls. Wegen des knappen Angebots sind Eigenheime weniger betroffen, bei Mietwohnungen steigen jedoch Leerstände aufgrund schwächerer Zuwanderung und Kaufkraftverlust.
In den zehn größten Städten können sich Medianhaushalte im Schnitt nur 70 Quadratmeter Wohnfläche leisten; schweizweit sind es noch 80 bis 90 Quadratmeter. Die wesentlichen Probleme liegen jedoch auf der Angebotsseite: Bautätigkeiten werden teurer.
Die Baukosten für eine neue Wohnung in einem Mehrfamilienhaus stiegen zwischen 2019 und 2025 um 16 Prozent, wobei die Kosten ohne Landerwerb bis zu 600.000 Franken betragen können. Verzögerungen, Einsprachen und andere Entwicklungskosten erschweren Investitionen.
Zudem verteuern Sanierungen Mieten: Umfassende Renovierungen kosten oft über 300.000 Franken pro Einheit. Höhere Baukosten treffen auf knappere Budgets, was das Ende des bequemen Wachstums im Immobilienmarkt einläutet. Ohne neuen Beschäftigungsimpuls könnte die Abkühlung weitergehen.
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