Einst der Wohntraum par excellence, verliert das Einfamilienhaus in den Schweizer Städten und Agglomerationen zunehmend an Boden. An einem Frühlingsmorgen am Rande eines Zürcher Vororts erhebt sich ein Baukran über alte Einfamilienhäuser mit ihren gepflegten Gärten. Dort, wo früher eine ältere Frau allein wohnte, entsteht jetzt ein Mehrfamilienhaus mit vier Stockwerken und einer Terrasse mit Fernsicht. Die Bewohnerin bleibt, während ihre Kinder und Enkelkinder in die anderen Wohnungen ziehen.
Dieses Projekt am Hang ist das erste seiner Art hier – doch es wird nicht das letzte sein. Eine neue Entwicklung lässt sich vielerorts beobachten: Einfamilienhäuser verschwinden aus den Städten. Laut neuesten Daten aus dem Kanton Zürich ersetzen in der Stadt rund 80 Prozent aller abgebrochenen Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser. Der Trend zeigt sich auch auf dem Land, wenn auch weniger ausgeprägt.
Die Bauzahlen sind eindeutig: Die Erstellung von Einfamilienhäusern in der Schweiz ist stark rückläufig. Mit etwa 120.000 Einheiten noch vor wenigen Jahren steht nun fest, dass diese den Glanz verloren haben. Im Jahr 2025 gab es erstmals mehr Abbrüche als Neubauten: 358 abgebrochene standen nur 316 neuen Häusern gegenüber, wobei fast die Hälfte der Abbrüche in Zürich erfolgte.
Basil Schläpfer vom Statistischen Amt erklärt: «Um das Potenzial eines Grundstücks optimal zu nutzen, sind erhebliches Kapital und Know-how erforderlich.» Institutionelle Investoren und Projektentwickler treten zunehmend in die Bresche, während Familien auf den Bau privater Häuser verzichten.
In den Städten ist der Anteil von Einfamilienhäusern ohnehin bereits gering; in Zürich sind es nur noch 4 Prozent aller Wohnungen. Neue Einfamilienhäuser entstehen kaum mehr, ein Trend, der sich auch in Basel-Stadt, Bern und Zug bestätigt.
Der Zürcher Architekt Andreas Voigt berichtet von einem Wandel im Berufsalltag: Aufgrund hoher Bodenpreise sei es sinnvoll, die maximale Wohnfläche zu realisieren. Dadurch werden Baukosten auf mehr Einheiten verteilt und der Kreislauf steigender Bodenpreise in Gang gesetzt.
Im beschriebenen Fall des Mehrgenerationenhauses bedeutet dies eine deutliche Verdichtung: Auf derselben Parzelle entstehen vier Wohnungen mit 365 Quadratmetern anstelle einer Einheit mit 150 Quadratmetern. Jede Wohnung wird speziell auf die Bewohner zugeschnitten, was ein neues Kapitel in der Haushaltsstruktur einleitet.
Dieses Vorgehen folgt einer Logik: Wo der Boden wertvoll ist und es erlaubt wird, verdichten sich die Bauten. Der Verkauf älterer Einfamilienhäuser bezieht sich zunehmend auf den Grundstückswert. Immobilienexperte Christopher Valkovsky bestätigt, dass Makler heutzutage das potenzielle Bauvolumen analysieren und so höhere Bewertungen erreichen.
Regionen mit knappen Baurechten wie der Kanton Zug sind besonders betroffen: Einfamilienhäuser werden rar. Anja Beck von Engel & Völkers in Zug berichtet ähnlicher Entwicklung wie in Zürich, wo ältere Liegenschaften nicht mehr als Privathäuser genutzt werden, sondern zu dichteren Projekten umgebaut werden.
Professionelle Entwickler untersuchen systematisch die Möglichkeiten jedes Grundstücks. Die meisten Zuger Gemeinden haben ihre Ortsplanung revidiert, was zu einer höheren Bebauung führt. Für junge Familien bedeutet dies eine bittere Realität: Einfamilienhäuser im Kanton Zug kosten oft mehr als 3 Millionen Franken.
Der Traum vom Eigenheim verblasst für den Mittelstand: Laut der ZKB konnten sich 2024 nur noch 9 Prozent der 30- bis 40-jährigen Paare ein typisches Einfamilienhaus im Kanton Zürich leisten. Jörn Schellenberg von der ZKB sieht das Einfamilienhaus als «Auslaufmodell». Der demografische Wandel und viele Rentner, die in großen Häusern allein oder zu zweit leben, treiben diese Entwicklung weiter an.
Der Generationenwechsel führt oft zur Entscheidung, Häuser abzureißen. Erben bevorzugen den Verkauf wegen der hohen Kosten für eine Aufteilung. Somit übernehmen Entwickler die Parzellen und bauen Mehrfamilienhäuser mit maximaler Wohnfläche.
Während das Einfamilienhaus noch immer ein dominantes Merkmal des Schweizer Siedlungsbildes ist, leben in 55 Prozent dieser Häuser nur eine oder zwei Personen. Diese Entwicklung führt zu struktureller Unterbelegung: Kinder ziehen aus und Eltern bleiben oft über Jahrzehnte allein zurück.
Rund um das Generationenhaus am Hang stehen immer noch viele alte Einfamilienhäuser. Doch schon bald werden hier weitere Baustellen entstehen.
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