Nach dem Volks-Ja zur Reform der Besteuerung von Wohneigentum gibt es einen Systemwechsel in der Steuerpolitik. Der Eigenmietwert, der Immobilienbesitzern bisher theoretische Einkünfte auferlegte, wird abgeschafft – die neuen Regelungen könnten bereits 2028 gelten.
Dieser Wechsel bringt erhebliche Änderungen mit sich: Steuerabzüge für Schuldzinsen sind künftig stark eingeschränkt, und Abzüge für Liegenschaftsunterhalt entfallen. Stattdessen wird ein Ersterwerberabzug eingeführt.
Für Immobilieneigentümer ergeben sich daraus Handlungsbedarfe:
– Viele Eigentümer planen, bis zur Reform werterhaltende Arbeiten durchzuführen, da diese ab 2028 nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Dazu zählen Maler-, Sanitär- oder Schreinerarbeiten.
– Florian Schubiger von Hypotheke.ch rät dazu, geplante Investitionen vorzuverlegen und frühzeitig zu handeln. Durch den Abzug konnten beispielsweise Renovierungen wie eine neue Küche deutlich günstiger werden.
Doch sollte man auf einen Preisanstieg durch erhöhte Nachfrage bei Handwerkern achten, betont Schubiger. Er empfiehlt, mehrere Angebote einzuholen und gegebenenfalls Arbeiten über zwei Steuerjahre zu verteilen.
Eigentümer älterer Immobilien müssen abwägen, ob sie Sanierungen vor dem Systemwechsel durchführen. Melanie Näf von Raiffeisen Schweiz weist darauf hin, dass bei einem Verkauf in naher Zukunft nur im Substanzerhalt investiert werden sollte.
Der Reform wird ein kurzfristiger Sanierungsboom folgen, jedoch könnte die Gebäudequalität mittelfristig abnehmen. Altbauten könnten an Wert verlieren; laut UBS weisen etwa ein Drittel der Wohnungen in der Schweiz erheblichen Sanierungsbedarf auf.
Stockwerkeigentümer sollten den Erneuerungsfonds stärker füllen, um zukünftige Renovationskosten abzudecken. Schubiger sieht keinen Grund für Steuerverwaltungen, dies zu beanstanden, solange es nicht übertrieben wird.
Für vermietete Immobilien bleibt die Besteuerung von Mieteinnahmen bestehen, doch der Abzugsvortrag entfällt auf Bundesebene. Schuldzinsen können nur noch in Höhe des Anteils an Vermögen abgezogen werden. Auch bei gemischt genutzten Liegenschaften gelten diese Regelungen.
Der Ersterwerberabzug ermöglicht einen begrenzten Schuldzinsabzug beim Kauf von Wohneigentum, wobei die Abzugshöhe jährlich um 10 Prozent sinkt. Näf betont den begrenzten finanziellen Vorteil.
Ohne Möglichkeit, Schuldzinsen abzuziehen, wird eine Hypothek amortisieren attraktiver. Die Entscheidung zur Amortisation hängt von der individuellen Anlagestrategie und der persönlichen Situation ab.
Mit dem Systemwechsel rückt die Liquidität im Alter in den Fokus, da viele Schwierigkeiten haben könnten, eine Hypothek aufzustocken. Eine ausgewogene Vermögensaufteilung wird empfohlen.
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