Inmitten von geopolitischen Spannungen und schwankenden Märkten suchen Anleger nach stabilen Erträgen, was den Aufstieg der Schweizer Immobilienaktien erklärt. Seit Beginn des Jahres 2025 verzeichneten diese Aktien einen Total Return von 37 Prozent, mehr als doppelt so viel wie der SPI mit 18 Prozent. Im Vergleich dazu schnitten Immobilienfonds lediglich mit einem Anstieg von 11 Prozent ab.
Maciej Skoczek, ein Analyst bei UBS, erklärt: «Die Rendite dieser Unternehmen wird zu nahezu 100 Prozent in Schweizer Franken erzielt.» Diese Eigenschaft schützt sie vor den Währungsverlusten, die ausländische Investitionen oft erleiden müssen.
Nachdem die SNB den Leitzins Mitte 2025 auf null senkte, wurden Immobilien zu einer begehrten Anlageklasse. Christoph Bieri von Swiss Finance & Property bestätigt: «Die starke Performance ist vor allem eine Folge der Zinswende», da tiefe Zinsen die Bewertung von Immobilien steigern und Dividendentitel attraktiver machen.
In einem Marktumfeld, in dem US-Aktien aufgrund des fallenden Dollarkurses nur noch 1 bis 2 Prozent Rendite bieten, wirken Schweizer Immobilien wie ein Anker. Pensionskassen und andere institutionelle Investoren tragen mit ihrer Fokussierung auf Franken-Investments zur hohen Nachfrage bei.
Auch internationale Anleger werden aufmerksam, während in Deutschland viele Immobilienfonds mit Mittelabflüssen kämpfen und zur Schließung gezwungen sind. Der Ausbau von Positionen in Schweizer Immobilienaktien durch Großvermögensverwalter wie Blackrock ist bekannt.
Hiag Immobilien hebt sich als größter Gewinner hervor, mit einem starken Aufkommen an Cashflows aus jahrelang entwickelten Projekten. Als der globale Markt im März wegen des Iran-Kriegs einbrach und der SPI über 10 Prozent verlor, zeigten Immobilienaktien ihre Stabilität durch moderatere Verluste.
Tobias Kistler von der St. Galler Kantonalbank betont den defensiven Charakter dieser Werte und die Mietindexierung als Inflationsschutz. Doch hohe Bewertungen wie jene der Swiss Prime Site, die über 60 Prozent gegenüber dem NAV aufweisen, könnten problematisch sein.
Skoczek von UBS sieht die großen Gesellschaften gut positioniert, dank Portfolios in Top-Lagen mit geringem Leerstandsrisiko. Dennoch sind kontinuierliche Modernisierungsinvestitionen notwendig.
Experten raten Anlegern dazu, nicht nur Bewertungen zu betrachten, sondern auch die Strategien zur Reduzierung von Leerständen und Portfoliobewirtschaftung zu analysieren. Entscheidend ist das Geschäftsmodell sowie der Renditeursprung aus Vermietung oder Verkäufen.
Laut Zoltan Szelyes von Macro Real Estate könnten steigende Schweizer Zinsen die hohen Bewertungen unter Druck setzen, was den wichtigsten Kurstreiber schwächen würde. Die Qualität der einzelnen Titel wird entscheidend für ihre zukünftige Performance sein.
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